北京正東30公里的燕郊一直是環京樓市中最火爆的區域。限購前，區域房價一度飆升到3萬多元，個別項目單價直逼4萬元。去年“限購令”一出，燕郊樓市交易量持續下滑。日前，北京商報記者赴燕郊實地調查發現，當前燕郊住宅市場低迷，房價已跌回2萬元時代，住宅市場原有空間正在被商住項目取代。同時，規避限購政策的售房亂象也開始涌現。

商產樓盤唱主角“這的房子賣完了。”一個人從角落里閃出來，“這個項目好幾個月前就不賣了， 看看商產的房子吧，不限購。” 燕郊102國道兩側的“售樓大街”上，北京商報記者在當地一家知名樓盤的售樓處門口徘徊時得到上面的回應。

實際上，在當天之后北京商報記者遇見的每一個銷售人員在得知記者是外地人后，幾乎都有類似的推薦。

與該售樓處的大門緊鎖類似，周邊眾多售樓處要么僅僅留下幾個值班人員，要么干脆關門歇業。

但北京商報記者在現場也同時注意到，一家商住樓盤正在舉行項目認購活動，與住宅項目售樓處的門可羅雀相比，該商住樓盤售樓處則顯得人頭攢動，即便如此，項目現場的銷售人員也占據了人氣的大半，與客戶人數幾乎達到2：1。

“嚴厲的限購政策讓住宅項目幾乎都選擇了蟄伏。”一位熟悉燕郊樓市的業內人士分析，現在政策把外地需求擋在門外，開發商即使推盤也多半會以慘淡收場，燕郊相關部門已經明確表示，未來不再批地建設住宅產品，這一切都讓住宅產品奇貨可居，而且與北三縣其他區域相比，燕郊的住宅庫存量的確也不高。“本來存量不多，現在既然賣不上價，干脆不賣了。”

供應低迷令燕郊住宅新房幾乎無房可售，已成公認事實。商住公寓類產品則成了不少戶口不在本地的購房者不得不選擇的對象。幾個月來，燕郊樓市商住樓盤正在呈上升勢頭。

世聯行(002285,股吧)此前發布數據顯示，今年3-6月，燕郊樓市累計成交728套，環比上升41.3%，其中住宅類產品僅有70套，占成交總量比例不到10%，658套為公寓產品。

興達二手房銷售中心的銷售顧問小孫(化名)告訴北京商報記者，除了二手房業務外，他們公司也代理新房業務，推薦給客戶商住項目也是不得已，因為像記者這樣的外地人不具備購房資格。對于記者詢問當地人會不會買商住產品，小孫則笑著說，除了拆遷戶投資外，一般不會。現在調控很嚴格，沒有開發商敢“頂風作案”，但商住項目不在限購之列，而且還可以貸款。

另一位地產銷售告訴北京商報記者，為了保證企業穩定收益，一些開發商甚至拿出自家“壓箱底”的商住產品對外銷售。除了賣點兒是點兒的心態外，還可以維持項目整體熱度，保持影響力。目前當地商住產品價格在1.5萬元/平方米左右，而住宅價格普遍在2萬元上下。

住宅樓盤 算盤暗打

限購令下，燕郊住宅項目整體陷入緘默。計劃推盤的只有水榭花城 、華城公寓、天洋城三個住宅項目，其他項目基本無盤可售。

一位銷售人員介紹，他所在的企業是水榭花城的代理公司，項目高層售價在2.1萬元/平方米，洋房產品則在2.4萬元/平方米左右。

“要知道在限購前，燕郊住宅單價普遍達到3萬元，個別項目已經逼近4萬元，現在正是抄底的好時候。去年3月，廊坊市發布了限購政策，燕郊樓市開始進入價格回調與市場蕭條期。一些商品房單價已跌破2萬元，知名大盤單價也僅為2萬元出頭。”該銷售人員補充說。

以首爾甜城為例，單價從3.6萬元/平方米跌至2.3萬元/平方米。福城上上城五期成交價由最高時2.8萬元/平方米跌至1.6萬元/平方米。

北京商報記者提出能不能到新盤現場看看，該銷售人員小聲告訴記者，水榭花城這兩天暫時看不了房，主要原因是最近風聲緊，“上面”有人檢查。開發商暫不接待沒有資格的外地人，如果客戶有意向，等過了這一陣子風聲后再來看看。

另一個在售住宅項目天洋城則是燕郊區域內的知名大盤，樓盤價位與水榭相差不大。目前該項目正處于排卡階段，購房人需提供20萬-40萬元的資金證明，即可參加購房排卡，但何時對外銷售仍沒有具體信息。此外，華城公寓是三河市限價商品住宅。據介紹，該項目是當地政府吸引技術人才的住宅項目，因此可以對外地戶口人員銷售，而且單價僅為1.5萬元。但戶型僅為34、53、60三種，而且均為開間產品。這與燕郊主流需求的兩居、三居產品相比，缺乏優勢。

至于能否賣給外地人，該銷售人員表示，非常時期，外地人在燕郊購房門檻比以前高多了，想通過“假社保”之類的方式現在想都不用想。

“辦法還有，客戶還可以采取一次性付款或者分期付款的方式購買住宅，只簽合同，等到客戶幾年后達到三年社保或補清個稅后，才能到房管部門網簽。關于個稅證明，開發商可協助介紹“渠道”，費用在萬元左右。一般開發商給外地客戶提供的分期付款年限大多為三年，第一年付總房款五成，第二年三成，第三年兩成。

二手房升溫

本地需求漸活躍“跟新房相比，燕郊二手房市場交易近來顯得更為活躍。”燕郊一家二手房中介銷售王艷(化名)特地向北京商報記者出示了一張8月中旬她在三河市房管局排隊過戶時拍攝的照片，照片里，辦理二手房業務的隊伍排出數十米之外。

她告訴北京商報記者，她在門店接待的客戶明顯增多，尤其是本地人，開始在二手房市場出手了。今天來看房的客戶接近10組，這在前兩個月是不可能的。她不敢肯定市場開始有回暖跡象，但她有個感覺，就是一些之前觀望的人開始躍躍欲試了。

本地人對燕郊現在的房價似乎開始接受了。一位擁有燕郊當地戶口的王女士告訴北京商報記者，她是三河市人，在北京工作，一直想在家鄉買一套住房，但之前燕郊房價漲得離譜，讓她完全失卻了信心，現在的價格回調讓她看到了希望。

供應方面，隨著市場的回暖，一些先期在燕郊置業的客戶也在擇機出貨。燕京航城一套面積152平方米的四居室掛出報價330萬元，單價只有2.1萬元/平方米。另一套夏威夷藍灣86平方米的兩居產品的報價則為165萬元，單價則在1.9萬元/平方米。這些項目在樓市高點時，售價已過3萬元，整體上價格普遍跌去1/3。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析， 限購政策經過一段時間的市場消化，加上未來調控政策沒有再度升級，北三縣樓市價格有筑底趨勢，購房人入市有所增多，讓樓市成交開始有回升趨勢。但需要注意的是，調控仍持續，環京樓市競爭日趨激烈，缺少產業配套支撐的北三縣以往的優勢正在下降。北京商報記者 董家聲